AVM ve Ticari Alan Kiralamada Doğru Başlangıç
Bir alışveriş merkezinin ya da ticari projenin başarısı, inşaat bittiğinde değil, doğru markalar doğru metrekarelerde açıldığında başlar. Ziyaretçi trafiğini taşıyan ana kiracılar, onları tamamlayan moda, yeme-içme ve hizmet markaları ile projenin bulunduğu bölgenin ihtiyaçları birbirine uymadığında, en iyi tasarlanmış bina bile boş mağazalar ve düşük ciro ile mücadele eder.
Only Retail Danışmanlık olarak AVM kiralama sürecini tek tek mağaza satmak olarak değil, bir marka karması kurgusu olarak ele alıyoruz. Projenin lokasyonunu, hitap ettiği nüfusu, rakip merkezleri ve ulaşım yapısını birlikte değerlendiriyor; buna göre hangi kategoride kaç metrekare ayrılması gerektiğini, hangi markaların öncelikli hedef olduğunu ve kiralamanın hangi sırayla ilerlemesi gerektiğini planlıyoruz.
Ekibimizin önemli bir kısmı yıllarca markaların mağaza geliştirme ve yatırım birimlerinde, yani masanın kiracı tarafında görev yaptı. Bu deneyim, bir markanın yeni bir lokasyona hangi kriterlerle "evet" dediğini bilmemizi ve projeyi markaların karar süreçlerine uygun şekilde sunmamızı sağlıyor.
AVM Kiralama Hizmet Kapsamımız
Lokasyona uygun kiralama senaryosu
Projenin bulunduğu bölgenin nüfus yapısını, gelir profilini, çevredeki konut ve ofis yoğunluğunu ve rakip ticari alanları inceleyerek merkezin hangi rolü üstleneceğini belirliyoruz: günlük ihtiyaç odaklı bir yaşam merkezi mi, moda ağırlıklı bir alışveriş merkezi mi, yoksa yeme-içme ve sosyal yaşam odaklı bir buluşma noktası mı? Kiralama senaryosu bu konumlandırma üzerine kurulur.
Hedef markaların belirlenmesi
Senaryoya uygun ana kiracı, orta ölçekli ve küçük ölçekli markaları kategori bazında listeliyor, her biri için uygun alan büyüklüğünü ve projedeki olası konumunu belirliyoruz. Hedef listesi, markaların mevcut büyüme planları ve bölgedeki şube durumları dikkate alınarak önceliklendirilir.
Marka karması analizi ve optimizasyonu
Faaliyetteki merkezlerde mevcut kiracı karmasını kategori dağılımı, metrekare kullanımı ve ziyaretçi akışı açısından değerlendiriyoruz. Eksik kalan kategorileri, birbirini zayıflatan tekrarları ve verimsiz kullanılan alanları tespit ederek karmanın güçlendirilmesi için yol haritası hazırlıyoruz.
M² ihtiyaçlarının belirlenmesi
Her kategorinin ve hedef markanın tipik mağaza büyüklüğünü, cephe ve depo ihtiyacını göz önüne alarak bölümlendirme önerileri sunuyoruz. Böylece proje henüz tasarım aşamasındayken markaların gerçekten kiralayacağı ölçülerde üniteler planlanmış olur.
Kira sözleşmeleri ve teknik şartnameler
Kira süresi, kira artış modeli, ciro kirası, ortak alan giderleri, tadilat ve teslim koşulları gibi başlıklarda sözleşme çerçevesini hazırlıyor, kiracıya teslim edilecek alanın teknik şartnamesini netleştiriyoruz. Amaç, iki tarafın da beklentisinin baştan yazılı hâle geldiği, uzun soluklu bir kiracılık ilişkisi kurmaktır.
Kiracı yerleşimi yönetimi
Sözleşmeden sonra markanın projeye fiilen yerleşmesi; proje onayları, teknik koordinasyon, tadilat takvimi ve açılış tarihleri gibi pek çok adımı içerir. Bu süreci yatırımcı, marka ve uygulama ekipleri arasında koordine ederek açılışların planlanan tarihte gerçekleşmesini hedefliyoruz.
Sözleşme yönetimi ve yeniden kiralama
Faaliyetteki merkezlerde sözleşme bitiş tarihlerini, kira yenileme dönemlerini ve boşalacak alanları önceden takip ederek yeniden kiralama planını zamanında başlatıyoruz. Bu sayede boş kalma süreleri kısalır ve karmayı güçlendirme fırsatları kaçırılmaz.
Kimler İçin?
- AVM ve karma proje yatırımcıları: Proje aşamasında kiralama stratejisi, marka karması ve bölümlendirme desteği.
- Konut altı ticari alan sahipleri ve inşaat firmaları: Rezidans ve konut projelerinin zemin katlarındaki dükkanlar için doğru marka ve kategori seçimi.
- Faaliyetteki AVM yönetimleri: Boş alanların kiralanması, marka karmasının yenilenmesi ve sözleşme yönetimi.
- Ticari gayrimenkul sahipleri: Cadde ve meydan lokasyonlarındaki mağazalar için kiracı arayışı ve sözleşme süreci.
Neden Only Retail?
Kurucumuz Tayfun Tekler, Koçtaş Yapı Marketleri'nde yatırım geliştirme, Pizza Hut ve Evidea'da mağaza geliştirme gibi görevlerde yıllarca markalar adına lokasyon değerlendirdi ve kira sözleşmesi müzakere etti. Bu geçmiş, yatırımcı tarafında çalışırken markaların beklentilerini, karar kriterlerini ve onay süreçlerini içeriden bilmemizi sağlıyor.
Ayrıca kiralamayı tek başına ele almıyoruz. Gerektiğinde lokasyon analizi ve fizibilite çalışması ile projenin konumlandırmasını netleştiriyor, mimari tasarım ve uygulama ekibimizle kiracı teslim alanlarının teknik hazırlığını aynı çatı altında yönetiyoruz.
Çalışma Sürecimiz
-
01
Ön görüşme ve proje analizi
Projenin lokasyonu, büyüklüğü, hedefleri ve takvimi üzerine ilk değerlendirme.
-
02
Konumlandırma ve kiralama senaryosu
Bölge analizi ile merkezin rolü, kategori dağılımı ve metrekare planı.
-
03
Hedef marka listesi ve sunum
Önceliklendirilmiş marka listesi ve markalara özel proje sunumları.
-
04
Görüşmeler ve sözleşme
Marka görüşmeleri, ticari koşulların müzakeresi, kira sözleşmesi ve teknik şartname.
-
05
Kiracı yerleşimi ve açılış
Proje onayları, teknik koordinasyon ve açılış takviminin yönetimi.
-
06
Sözleşme takibi ve yeniden kiralama
Faaliyet döneminde sözleşme yönetimi ve karma güncellemeleri.
Güncel Kiralama Projelerimiz
Kiralama danışmanlığını yürüttüğümüz güncel projeleri inceleyebilir, markanızla yer almak için proje sayfalarındaki başvuru formunu kullanabilirsiniz. Tüm projeler için projeler sayfamıza göz atın.
Favorist Midtown
Beykent–Hadımköy yolu üzerinde, Büyükçekmece Gölü manzaralı 17.000 m² açık alışveriş alanı; 14 ticari villa ve 24 ticari dükkan.
Projeyi incele
Radius Sefaköy
Sefaköy'ün merkezinde konut, ofis ve dükkanları bir araya getiren karma proje; 53 ticari ünite, 3 km etki alanında 620 bini aşkın potansiyel müşteri.
Projeyi incele
Demirpark AVM
Zonguldak merkezde, Carrefoursa ve Koçtaş ana kiracılı, deniz manzaralı alışveriş ve yaşam merkezi; 10.000 m² kiralanabilir alan.
Projeyi inceleSıkça Sorulan Sorular
AVM kiralama danışmanlığı hangi aşamada alınmalı?
En verimli dönem, projenin tasarım aşamasıdır. Bu aşamada marka karması ve metrekare planı yapılırsa üniteler markaların gerçekten kiralayacağı ölçülerde tasarlanır ve sonradan yapılacak maliyetli değişikliklerin önüne geçilir. Bununla birlikte faaliyetteki merkezler için de boş alan kiralaması ve karma yenileme hizmeti veriyoruz.
Sadece büyük AVM projeleriyle mi çalışıyorsunuz?
Hayır. Büyük alışveriş merkezlerinin yanında karma projeler, rezidans ve konut altı ticari alanlar ile cadde mağazaları için de kiralama danışmanlığı sunuyoruz. Her projede çalışma kapsamı, alanın büyüklüğüne ve ihtiyaca göre belirlenir.
Marka karması analizi neleri kapsar?
Kategori dağılımı, her kategoriye ayrılan metrekare, ana kiracıların konumu, ziyaretçi akışı ve bölgedeki rakip merkezlerle karşılaştırma temel başlıklardır. Analiz sonunda eksik ve fazla kategoriler ile önerilen değişiklikleri içeren bir yol haritası sunulur.
Kira sözleşmesi hazırlığında hukuki destek veriyor musunuz?
Sözleşmenin ticari ve teknik çerçevesini (kira modeli, süre, artış, teslim koşulları, teknik şartname) hazırlıyor ve müzakere sürecini yönetiyoruz. Nihai hukuki metnin, tarafların avukatlarıyla birlikte son hâline getirilmesini öneriyoruz.
Kiralama süreci ne kadar sürer?
Süre; projenin büyüklüğüne, kiralanacak alan sayısına, hedeflenen marka profiline ve projenin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Ön görüşmede projenize özel bir çalışma takvimi paylaşıyoruz.